Avant même de choisir un quartier, de visiter une propriété ou d’imaginer la couleur des murs, un premier obstacle attend les jeunes acheteurs : réunir la mise de fonds. Pour une maison de 300 000 $, le minimum de 5 % représente 15 000 $, une somme difficile à accumuler lorsqu’on vient de terminer ses études et que les premières payes servent déjà à absorber le coût de la vie.

Sur le terrain, Jasmin Ouellet, directeur, développement hypothécaire à la Banque nationale du Canada, voit pourtant encore de nombreux jeunes accéder à la propriété. Le portrait n’est donc pas celui d’une génération complètement écartée du marché, mais plutôt de projets qui nécessitent davantage de temps, d’aide et de planification. « La cote de crédit est souvent correcte et le niveau d’endettement aussi. Le plus gros enjeu pour les jeunes, c’est souvent la mise de fonds. »

Certains réussissent à l’amasser seuls. D’autres reçoivent un don de leurs parents ou de leurs grands-parents. Dans la pratique de Jasmin Ouellet, les deux situations se côtoient presque également. L’aide familiale n’est pas devenue indispensable, mais elle occupe une place grandissante dans les transactions.

La difficulté ne vient pas tant d’un resserrement des critères de financement que de l’augmentation du prix des propriétés. Il y a quelques années, 5 % d’une maison de 100 000 $ représentaient 5 000 $. Lorsque le prix grimpe à 300 000 $, l’effort demandé triple lui aussi.

Le Témiscamingue conserve un avantage

Malgré cette hausse, le Témiscamingue demeure, selon le spécialiste, plus favorable aux premiers acheteurs que plusieurs grands centres. Dans certaines professions, les revenus varient peu d’une région à l’autre, alors que le prix des maisons peut changer considérablement. « Une enseignante ou une infirmière peut avoir sensiblement le même salaire ici qu’à Montréal, parfois même avec une prime d’éloignement. Mais acheter une maison au Témiscamingue demeure beaucoup plus accessible. »

Cet avantage régional ne garantit toutefois pas l’obtention d’un prêt. Dans un territoire où la voiture est souvent indispensable, les paiements automobiles peuvent réduire rapidement la capacité d’emprunt.

Le problème devient particulièrement visible lorsqu’un jeune travailleur achète un véhicule coûteux peu après son entrée sur le marché du travail. Une mensualité élevée peut alors occuper une part importante du revenu disponible et faire reculer le projet immobilier de plusieurs années. « Quand une dette nuit à un dossier, c’est souvent l’auto. La personne commence à travailler, s’achète un beau véhicule ou un camion neuf, puis le paiement prend une grosse partie de son revenu. »

Les réalités régionales ajoutent parfois d’autres engagements financiers : une roulotte, un bateau ou un chalet. Ces achats ne sont pas nécessairement incompatibles avec la propriété, mais ils réduisent la marge de manœuvre lorsqu’arrive le moment de se qualifier.

Épargner sans attendre d’être sans dette

Sur papier, la stratégie la plus rentable consiste généralement à rembourser d’abord les dettes portant un taux d’intérêt élevé, puis à consacrer les mêmes sommes à la mise de fonds. Dans la vie quotidienne, le chemin est rarement aussi linéaire.

Jasmin Ouellet conseille donc souvent d’avancer sur les deux fronts. Une personne capable de dégager 200 $ par période de paie pourrait, par exemple, consacrer une partie au remboursement de ses dettes et déposer le reste dans une épargne destinée à l’achat. « Mathématiquement, on est mieux de rembourser les dettes en premier. Mais dans la vraie vie, on finit parfois par ne jamais atteindre l’objectif. En faisant les deux en même temps, on s’assure qu’il y a tout de même de l’argent qui s’accumule pour la maison. »

Le CELIAPP peut également accélérer la préparation du projet. Le compte permet aux futurs premiers acheteurs de mettre de l’argent de côté tout en profitant d’avantages fiscaux. Le spécialiste recommande de s’informer tôt sur la manière de l’utiliser, puisque la stratégie peut varier selon le revenu, l’échéancier prévu et la situation du ménage.

Le prix de la maison ne dit pas tout

Même lorsqu’ils ont réuni leur mise de fonds, plusieurs premiers acheteurs sous-estiment ce qui vient après la signature. Le notaire, les droits de mutation et le déménagement sont généralement connus. Les dépenses nécessaires pour réellement s’installer le sont moins.

Une tondeuse, une souffleuse, des rideaux, quelques gallons de peinture ou un barbecue peuvent rapidement alourdir la facture. À cela s’ajoutent parfois des travaux déjà prévisibles : une toiture vieillissante, une installation septique à remplacer ou des rénovations qui ne pourront pas être repoussées longtemps. « Les gens pensent au notaire et à la taxe de bienvenue. Mais rendre la maison habitable à leur goût, ça coûte cher. Même un simple pot de peinture fait une différence aujourd’hui. »

Lorsque des travaux majeurs sont prévus dans les premières années, il recommande de les considérer dès le montage financier. Attendre peut forcer les propriétaires à recourir plus tard à un prêt personnel plus contraignant, particulièrement s’ils n’ont pas encore accumulé suffisamment de valeur dans la propriété pour refinancer leur hypothèque.

Commencer avant les visites

Pour Jasmin Ouellet, la première rencontre devrait avoir lieu dès que le projet commence à prendre forme, même si l’achat n’est prévu que dans plusieurs mois. Un mauvais usage des cartes de crédit peut notamment fragiliser un dossier sans que la personne en mesure les conséquences. « Quand un dossier ne passe pas en raison de la cote de crédit, c’est très souvent lié à une carte qui a été mal gérée. Ce n’est pas assez enseigné. Plusieurs personnes apprennent comment ça fonctionne lorsqu’il est déjà trop tard. »

L’accès à une première propriété n’a donc pas disparu pour les jeunes du Témiscamingue. Il repose toutefois de moins en moins sur une simple capacité à effectuer les paiements mensuels. Il faut arriver avec une mise de fonds, un crédit bien géré, des dettes maîtrisées et une réserve suffisante pour absorber ce que la maison exigera après la remise des clés.

L’avantage régional demeure réel. Mais pour en profiter, le projet doit souvent commencer bien avant la première visite.